Voor zowel bouwheer als aannemer vormt de oplevering van werken een belangrijk moment in de uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Met de oplevering komt er immers een officieel einde aan de werken.
Ondanks het belang van de oplevering moet men in de praktijk vaststellen dat er over de wijze waarop de oplevering dient te gebeuren en wat de gevolgen ervan zijn, niet altijd eensgezindheid bestaat. Ons Burgerlijk Wetboek verwijst niet expliciet naar de oplevering en biedt dus weinig soelaas. Uit artikel 1788 OBW kan men evenwel afleiden dat de bouwheer gehouden is de werken in ontvangst te nemen, uit artikel 1790 OBW leidt men af dat hij de werken ook dient goed te keuren en overeenkomstig artikel 1791 OBW kan dit eventueel in delen gebeuren. Meer draagt ons Burgerlijk Wetboek niet bij aan de discussie.
Algemeen wordt aanvaard dat men de oplevering kan opsplitsen in drie verschillende delen:
- De oplevering in de strikte zin van het woord, m.n. de eenzijdige rechtshandeling waarbij de aannemer de werken ter beschikking stelt aan de bouwheer.
- De opneming of de eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken in ontvangst neemt.
- De aanvaarding, die een eenzijdige rechtshandeling uitmaakt van de bouwheer die daarbij de werken door de aannemer geleverd, goedkeurt.
Hoewel het gemene recht een enkele oplevering voorziet, wordt er dikwijls overeengekomen dat de oplevering wordt opgesplitst in een voorlopige en een definitieve oplevering. Indien dit niet werd overeengekomen, kan de dubbele oplevering dus niet worden opgeëist door een van de partijen. (Als de Wet Breyne of de Wet overheidsopdrachten echter van toepassing is, zal de dubbele oplevering daarentegen verplicht zijn.)
De voorlopige oplevering heeft als doel de vaststelling door partijen van het einde van de werken. De aannemer stelt de werken ter beschikking van de bouwheer die deze zal aanvaarden na te zijn nagegaan of deze conform de overeenkomst werden uitgevoerd. De aanvaarding van de bouwheer vormt echter nog geen definitie goedkeuring door de bouwheer van de werken. Hij stelt slechts vast dat de werken grotendeels afgerond zijn onder voorbehoud van de opmerkingen die hij aan de aanvaarding voegt. Met de vaststelling van het einde van de werken door de bouwheer en dus de inontvangstneming van het bouwwerk gaat ook het risico over van de aannemer op de bouwheer. Het einde van de bouwtijd heeft in principe tot gevolg dat de aannemer niet meer kan worden aangesproken voor vertragingsboetes en dat de bouwheer de werken dient te betalen.
De voorlopige oplevering kan zowel schriftelijk of mondeling en dus expliciet gebeuren, als stilzwijgend. Het gemene recht voorziet immers geen vormvereisten voor de oplevering. Er bestaat bovendien een vermoeden van stilzwijgende oplevering wanneer de bouwheer de werken in gebruik neemt, wanneer hij de volledige prijs zonder voorbehoud betaalt aan de aannemer of wanneer hij de verzoeken van de aannemer om over te gaan tot de oplevering onbeantwoord laat. Dit vermoeden is een weerlegbaar vermoeden zodat de bouwheer het tegenbewijs kan leveren door bijvoorbeeld te verwijzen naar geformuleerde klachten.
Na de voorlopige oplevering, dient de aannemer tegemoet te komen aan de opmerkingen die de bouwheer formuleerde in het zogenaamde proces-verbaal van voorlopige oplevering, alvorens te kunnen overgaan tot de definitieve oplevering. Gemeenrechtelijk wordt er geen bepaalde termijn opgelegd tussen de voorlopige en definitieve oplevering zodat deze of zolang kan duren als de aannemer nodig heeft om tegemoet te komen aan de geformuleerde opmerkingen, of zolang als de partijen zijn overeengekomen. Indien de Wet Breyne van toepassing is, zal er echter een verplichte termijn van minstens een jaar moeten worden gerespecteerd alvorens de definitieve oplevering kan geschieden.
Wanneer de aannemer van mening is dat de werken definitief zijn afgerond, stelt hij de bouwheer hiervan in kennis opdat deze de werken kan goedkeuren. Doordat de definitieve oplevering de goedkeuring van de bouwheer inhoudt, heeft ze tot gevolg dat de aannemer ontslagen wordt van al zijn verplichtingen met uitzondering van zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken en voor ernstige gebreken. De definitieve oplevering is, in principe, tevens het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. In de praktijk wordt hier evenwel dikwijls van afgeweken door contractueel overeen te komen dat deze reeds begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering.
Net als de voor de voorlopige oplevering, vindt men in het gemeen recht geen vormvoorschriften waar de definitieve oplevering aan moet voldoen. Indien de Wet Breyne echter van toepassing is, moet er voor de definitieve oplevering een schriftelijke akte worden opgesteld.
Het recht zou het recht niet zijn moest het verhaal hier eindigen. Naast het hierboven aangehaalde gemene recht, dient te worden gewezen naar bijzondere wetgeving die, in uitzondering op het gemene recht, bepaalde modaliteiten oplegt in verband met de oplevering in specifieke situaties. Zo verwezen we al naar de Woningbouwwet of de Wet Breyne die van toepassing is wanneer de verkoper, promotor of aannemer er zich toe verbindt om een afgewerkte woning te bouwen, te laten bouwen of te verschaffen. Verder kunnen we ook de Wet Overheidsopdrachten aanhalen die van toepassing is van zodra een van de betrokken partijen een instantie is die aan deze wet onderworpen is en die eveneens strikte voorwaarden en termijnen voorziet de voorlopige en definitieve oplevering. Tenslotte verwijzen we ook naar de wet op de mede-eigendom die bijvoorbeeld bepaalt dat er een aparte oplevering moet voorzien worden voor de private delen en voor de gemeenschappelijke delen.
Hebt u vragen in verband met het juridisch kluwen rond de oplevering van werken? Aarzel zeker niet om eens contact met ons op te nemen. (info@alisadvocaten.be)
